导  读:在国家投资推进的新基建中,物联网扮演了非常重要的角色,那么与新基建并肩而行的“老基建”改造工程,将惠及哪些行业?与此相关的物联网产业将如何重拳出击?

 

近日,国务院召开的常务会议指出,推进城镇老旧小区改造,是改善居民居住条件、扩大内需的重要举措。

 

今年各地计划改造城镇老旧小区 3.9 万个,涉及居民近 700 万户,比去年增加一倍,重点是 2000 年底前建成的住宅区。

 

 

早在去年 6 月,同样是国常会,也提出加快改造城镇老旧小区、解决 6000 万农村人口饮水等问题。

 

不到一年,国常会再次提及这个工程,且要求今年的改造规模翻倍,表明在疫情蔓延,金融市场动荡,贸易供应链受冲击的背景下,无论是“老基建”的老旧小区改造,还是新基建,都在大力投资,在非常时期下,尤其利于保民生、稳投资,拉内需。

 

我们知道,在国家投资推进的新基建中,物联网扮演了非常重要的角色,那么与新基建并肩而行的“老基建”改造工程,将惠及哪些行业?与此相关的物联网产业将如何重拳出击?

 

何为老旧小区改造?

 

按照住建部等三部委的定义,老旧小区应为建成于 2000 年以前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区。

 

据住建部的数据,全国共有老旧小区近 16 万个,涉及居民超 4200 万户,建筑面积约 40 亿平方米。

 

经前住建部副部长仇保兴 19 年 7 月测算,老旧小区改造的市场空间或达 5 万亿。若按 5 年改造期来计算,预计每年可贡献 1 万余亿投资额。

 

也就是说,老旧小区改造有望成为一项投资体量高达 5 万亿的超级工程,这已经不仅仅是民生工程,还是拉动经济增长的国之大政。

 

住建部目前初步将老旧小区改造的内容分为基本类、提升类及完善类,其中基本类的优先级较高。

 

图:老旧小区改造内容

 

1. 保基本的配套措施:包括和居民生活直接关系的水、电、气、路等基础设施、垃圾分类配套设施、供暖设施修缮(北方地区)、加装电梯(非强制);

 

2. 提升类的基础设施:在基本改造完成后进一步提升。包括搭建公共活动场地,有条件的地方配建停车场、活动室、物业用房等;

 

3. 完善公共服务类的内容:在前二者的基础上,建设“完整社区”。需要改善居住条件,完善基本公共服务和公共环境,包括完善社区的养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递、便利店等设施。

 

图:老旧小区线路混乱

 

五大行业将受益

 

通过老旧小区改造三个方面内容,我们可以看出五大重点行业将受益。

 

图片来源:降噪房地产

 

1. 机械行业:重点在于停车场、电梯、安防设施。大部分老旧小区不具备地下停车场及电梯,加装立体停车场能解决路面停车混乱、困难的问题;加装电梯能惠及老旧小区人口众多的老年人;更新安防设施,完善小区监控系统,将大大改善小区治安环境,提升小区安全等级。

 

2. 建材行业:重点在于墙涂料、防水、管材、智能表计。老旧小区改造会对水、电、气路进行升级,并对外墙进行重新粉刷。所以外墙涂料、防水、智能表计、管道等产业将受益。

 

3. 轻工行业:重点在于定制家居、家居用品。老旧小区改造业务上的家具(特别是定制家具)添置,以及地板、卫浴等硬件材料的升级,将惠及家居用品、厨卫等行业。

 

4. 家电行业:重点在于厨电、智能家电。旧房室内布置较差,家电老旧,易出现烟机未装、灶具老化、空调安装难等现象,旧改后利好智能家居产业。

 

5. 物管行业:重点在于引入物业公司统一管理及设备维护。老旧小区改造将涉及 16 万个小区,其中大量小区缺乏规范的物业管理,未来老旧小区改造完成后,或将引入品牌物业公司,对相关设备进行维护,将是物业管理的重点内容。

 

从五大受益行业来看,物联网将在机械行业中的安防设施;建材行业中的智能表计;家电行业中的智能家电;物管行业中的设备维护施展拳脚。但是在这四个领域中物联网发挥的作用差异巨大。

 

四大领域施展拳脚

 

1. 安防设施

 

安防设施的更新重点在于完善小区监控系统及维修或安装楼宇单元防盗门,这将有效解决老旧小区门禁设施老化、安全系统过时、监控死角问题,提高了小区安全性能。

 

完善小区监控系统,小区主要出入口、主要路段、节点均应设置监控探头,有条件的小区宜实行无死角监控。监控探头所在位置应视野开阔、无明显障碍物或眩光光源,保证成像清晰。

 

 

维修或安装楼宇单元防盗门,除已有单元防盗门且质量较好的可不予更换外,其它情况应予以安装或更换新门。

 

其次,有条件的可以引入智慧门禁与安防相结合的出入管理系统。

 

智慧门禁对于人员的出入管理方式已经由传统的 IC 卡开门的方式升级为身份证、指纹、二维码、人脸识别等多种认证方式。可在方便业主进出的同时有效阻止非授权人员进入,同时对出入人员进行监控和统计。为业主及访客提供更安全和便捷的出入管理方式。

 

从规模上看,全国 16 万个待改造小区中,仅完善小区监控系统这一项就会给安防产业带来不可估量的经济价值。

 

2. 智能表计

 

智能表计是一种智能化的联网测量装置,用以测量水、电、天然气等资源 / 能源的消耗量。智能表计可以通过无线 / 有线的方式连接到网络,并向公用事业服务提供者传输资源 / 能源消耗数据,这替代了传统的需要人工上门抄表的模式。

 

物联网市场调研机构 IoT Analytics 近日发布的最新版《智能表计市场报告 2019-2024》估计,2019 年全球智能表计(电表、水表和气表)的普及率已经超过 14%。

 

该报告预测智能表计的安装总量将在未来两年内超过 10 亿。2018 年,全球智能表计出货量不到 1.32 亿,这个数字预计每年将以 7%的速度增长,并在 2024 年超过 2 亿。

 

当然,在今年的老旧小区改造机遇下,我国智能表计的增长速度将远远大于市场调研机构 IoTAnalytics 的预测。

 

旧改会对水、电、气路进行升级,主要涉及智能电表、智能水表、智能燃气表。

 

其中,智能电表主要通过电网网省上报需求,国家电网和南方电网以统一招标的方式推广,每年中国国家电网会开展 3-4 次智能电表招标,国内就这两个客户。

 

从 2009 年底国家电网启动智能电表新标准后,至今为止国网已累计招标智能电表 4.77 亿台。其中 2016 年首批招标的数量达 3794 万台,不过在第二批招标中,智能电表招标数量直接滑落到近 826 万台,且有 17 个网省未上报智能电表需求,说明目前多数网省智能电表全覆盖已经接近尾声。

 

因此,这次旧改涉及的 4200 万户居民对智能电表的需求,还要看国家电网和南方电网的统筹布局了。

 

智能水表则与智能电表不同,小区管网改造和智能水表安装升级是旧改工程的重要组成部分,投入力度有望持续超预期,智能水表安装更换需求将持续增加。

 

老旧小区,由于供水管网老化、破损,经常出现“跑、冒、滴、漏”等现象,既造成水资源浪费,又因单元总表与室内分表数据有出入,让楼内居民分摊不合理水费,邻里之间时常发生矛盾。因此,对老旧小区供水管网改造和安装更换智能水表已是当务之急。

 

近年来为促进水务行业健康发展,国家出台了“阶梯计价”、“一户一表”、“节水行动”等一系列意见和政策,对水表计量的精确性、及时性、自动计价等提出了更高的要求。加之 NB-IoT、LoRa 等无线信号传输技术的快速发展,使得水司等下游企业对智能水表的需求快速增长。

 

数据统计,中国智能水表年产销量 1500 万台,水表产品普及率还很低,但是受行业限制,普及智能水表任重而道远。

 

此外,目前全国水表生产企业多达 600 多家,产量能达 10 万台以上规模的预计仅 10 家左右。前三企业市场份额约占中国水表的三分之一。

 

中国水表行业市场份额: 

来源:中国产业信息网

 

由于智能水表研发投入的壁垒高,占据大量市场份额的小作坊型的普通水表企业根本无力持续更新技术,这也是导致我国智能水表发展面临的问题之一。另外全国有自来水厂 4000 多家,规模普遍不大且地域性强,推广 NB-IoT 水表难度大。

 

若此次旧改能够打破相关行业和地域限制,统一智能水表安装,那么 2020 年将会是智能水表爆发之年。

 

智能燃气表与智能水表一样,没有统一的行业标准,但是行业跟水表有根本性差别。首先行业相对集中,有技术基础。目前每年生产 2000 万台燃气表,其中智能燃气表约占新增用户数量的 60%。中国约有 100 家燃气表厂商,一半的厂家具备生产智能燃气表的能力。

 

来源:中国产业信息网

 

其次,燃气表厂商的客户,也就是燃气公司集中度也高。中国城市燃气行业实行特许经营制度,燃气管网等基础设施投资巨大且具有不可复制的自然垄断属性,目前已有国企背景的城市燃气企业凭借自身的先发优势在特定区域内占据垄断经营的地位。

 

与此同时,燃气表行业正处于传统表向智能表的转换阶段,且天然气行业整体在复苏,行业有望实现扩张。

 

加上此次旧改的庞大需求,NB-IoT 燃气表将是时代宠儿。

 

3. 设备维护

 

设备维护是旧改第二阶段“提升类的基础设施”,及第三阶段“完善公共服务类”的关键部分;同时也大大减轻物业管理负担。

 

目前很多老旧小区的物业管理很薄弱,大部分是单位后勤改制后的物业管理,有些甚至是弃管小区,没有正规的物业管理,只是政府办事处或社区承担一定的管理工作。

 

那么改造后如何保持和继续更新改造,这就成了一个大的问题。在这些老旧小区引进正规的物业管理服务并不容易,因为这些老旧小区的居民,由于以前种种原因并没有交物业管理费的习惯。

 

虽然政府在这方面会给出一些奖励或者补贴,但物业企业长期的管理经营是很难保证正常运营。而且从物业管理本身的角度来讲,它的功能主要是对这个小区进行维护保养的功能,没有持续的更新改造的功能。

 

所以旧改的老旧小区需要政府的引导,普及物业管理知识,引进新的物业公司,并养成持续的更新改造功能。这是一个循序渐进的过程,最后并不一定能成功。

 

在此过程中,对改造后的小区进行保持甚至持续更新尤为重要,设备维护的巨大潜力将被开发出来。

 

图:某小区设施清单及保养频率

 

从上图可以看出,诸如“房屋承重及抗震结构部位”、“路面路基”等等保养检查完全可以采用传感器进行定期监测,并回传数据,分析数据得出结果。并且将大大提高保养效率和检修准确性。相信,在政府的推动下,旧改后的物业维护极有可能推动智慧小区设备维护的普及。

 

4. 智能家居

 

智能家居会在旧改过程中增加,但可以肯定的是,没有现象级产品出现之前,智能家居产业并不会因为旧改而进行新一轮爆发。

 

而老旧小区亟需要解决的停车难问题,笔者认为对智能停车系统的需求并不大。这是因为靠物联网等技术的智能停车系统,只能缓解小区内的停车难问题,并不能彻底解决下班后涌入小区汽车的总量。

 

而“立体停车”或许是彻底解决老旧小区停车难问题的重要方案。立体停车,指利用空间资源,把车辆进行立体停放,节约土地并最大化利用的新型停车方式。

图:立体车库

 

总结

 

如果说新基建是新瓶装新酒,那么旧改这种“老基建”则是新瓶装旧酒。

 

老旧小区改造本质上是“补短板”“补欠账”,即补民生短板、补上一轮基建的欠账,是为了改善居民居住条件并扩大内需,并不是建设智慧园区,技术示范区。因此物联网、人工智能等技术在老旧小区改造过程中起到一定作用,但并不是像在新基建中那样,担任核心角色。

 

笔者认为:上述安防设施、智能表计、设备维护、智能家居四个领域中,安防设施与智能表计将随着 16 万小区的改造迎来高速增长;设备维护在旧改过程中短期内并不会爆发;长期看来是个潜力股;智能家居增长有限。像智慧园区,智能建筑改造并不是这次旧改的需求。

 

 参考资料:

1. 深度!老旧小区改造(行业篇)—竣工周期之外的第二β【招商证券·产业链多行业】,降噪房地产;

2.2019 年中国旧小区改造、物业管理行业市场情况分析;

3. 物联网、大数据是如何在物业设备维护中起到作用的;

4. 大动作!中央再提老旧小区改造,影响有多大,国民经略,凯风;

5. 国务院常务会:确定加大城镇老旧小区改造力度改善居民居住条件,中华建设杂志;

6.NB-IoT 抄表还看燃气,5 个“大佬”已全部进场!物联网智库;

7. 阿里、腾讯觊觎的万亿级市场!国内智慧停车企业大盘点,物联网智库,樱木花道。