5 块钱的糙米,到了米行手里,就可以卖到 15 元了。

 
北京房租跳跃的背后,自如、蛋壳等长租公寓被指一味满足资本市场胃口,以高于市场价格 20%到 40%在争抢房源,发展严重跑偏。
 
虽然北京住建委已联合相关部门约谈自如、相寓、蛋壳公寓,但关于“是谁在哄抬北京房租”的讨论依然不绝于耳。
 
同是人口净流入的超大城市,上海的租赁市场同样备受关注。租房价格到底如何?今天,记者选取了市区、郊区部分房租报价,试图对比北京、上海的房租水平。
 
 
北京一年房租多收了 150 亿元
8 月 19 日,自如 CEO 熊林发布声明称,6 年来,自如客户端的价格涨幅远低于市场整体涨幅,蛋壳也在 8 月 20 日承诺,不哄抬租金抢占房源。当两家风口浪尖的企业表态时,记者的朋友圈却是另外一番景象,一位媒体人在转发熊林声明时配文:亲测自如从 3000 元月租涨到 4000 元,还没加服务费。另外一位朋友则将矛头指向了蛋壳:蛋壳的公寓服务糟糕到什么境地?坐下来我能和你讲三天三夜。
 
“一套团结湖三室的房子,主卧,不到 20 平,去年房租是每月 3030 元,今年涨到 4200 元,还不加 10%的服务费,好说歹说,最后还是涨了 1000 元。”这位媒体人告诉记者。
 
与此同时,记者的另一位朋友在朝阳区租住的卧室刚刚完成续约,涨幅也是 1000 元,从 4000 元涨到 5000 元。“没办法,北京人多房子少,人家是有房不怕租,我们是没房怕涨价。”虽然这位媒体人如此安慰自己,但还是忍不住辛酸:“房租接近工资的 2/3,感觉在北京活不下去,想回老家去。”
 
从手机不断推送的新闻来看,她明白自己的房租是被中介公司往上拉了一把。北京市昌平区天通苑一套房东心理预期 7500 元的房子,被中介公司抬价到 10800 元。
 
“从当下市场的构成看,北京已经有超过一半的房源非房主直接交易,这部分或多或少都存在交易差价,也就是业主所得与租户的支付有差价。”中原地产首席分析师张大伟算了一笔账,以北京租赁房源 150 万套计算,按照平均单套普通租赁租金 5000 元,二房东(包括个人或者机构)包装后,差价 30%计算,平均每套差价高达 1.8 万元,75 万套有差价的房源一年的差价额度高达 135 亿, 加上超过差价幅度超过 30%的部分,仅北京一个城市,一年租赁市场的差价就高达 150 亿以上。
 
帝都 VS 魔都,房租价格大 PK
 
  
 
东城区拥有鼓楼中国尊大楼等地标,在自如平台,合租房的面积从 9 平米到 30 平米不等,磁器口地铁站附近的房源,最低价格是一间月租 2590 元 /6.9 平米的卧室,最高 4990 元 /11.9 平米。同是磁器口地铁站附近,蛋壳上的报价,最低价格 2760 元 /8 平米,最高 4690 元 / 平米。相寓平台上,最低报价是 2800 元 /8 平米,最高 3500 元 / 平米。
 
在上海的几个中心城区中,记者选取了静安区做样本,除了自如,蛋壳和相寓的房源在上海少了很多。按照自如的报价,武宁路地铁附近最低价格在 2460 元 /6.5 平米,最高价格 3960 元 /18.1 平米。由于蛋壳平台上没有武宁路、南京西路地铁附近的报价,记者便以世纪大道(靠近陆家嘴)附近房源做样本,报价显示最低价格 2960 元 /10 平米,最高报价 3590 元 /20 平米。
 
 
号称是“亚洲最大的社区”,在自如、蛋壳、相寓中输入“天通苑”关键字,自如的房源最低价在 1860 元 /6.5 平米,最高在 5390 元 /11 平米。蛋壳的租金从 1930 元 /15 平米至 3860 元 /23 平米不等。相寓的报价则是在 2360 元 /10 平米至 5300 元 /40 平米。
 
嘉定区是上海的新城区,13 号线地铁半小时直达市区,也被网友戏称为“睡城”。自如上,13 号线金运路的租赁价格从 1590 元 /10 平米,到 2790 元 /13 平米不等。蛋壳的报价最低 2130 元 /17 平米,最高 2490 元 /14 平米。
 
以上比对不难发现,不管是从市区还是新城区的报价来看,北京的租房价格都比上海贵,这点在北京市昌平区天通苑与上海市嘉定新城附近的房源价格上,体现更加明显。
 
上海新城区涨势明显
“根据估算,上海业主直接租赁约占总体市场的 30%至 40%,租赁代理和长租公寓类占到 15%。上海租金是否上涨要看不同区域,静安、黄埔等中心城区租金高于浦东、闵行、宝山三个周边城区,其实是嘉定、松江、青浦三个新城区,最后是金山、奉贤、崇明三个远郊区域。从租金走势来看,中心城区租金价格上涨幅度稳定,新城区租金价格上涨最为迅猛。”一位从业人士告诉记者。
 
在三个租金涨价最为迅猛新城区,记者调查了上海嘉定新城的租金价格。较去年同期,上海嘉定区平均房租涨了 1000 元 / 月,以江桥镇附近的小区为例,去年 5000 元左右出租的房子,近期以 6200 元成交。
 
  
 
8 月 20 日,记者以房东的身份向自如、蛋壳等长租公寓委托出租,平台告诉记者,要以房屋面积和装修来判定租金价格,一次性签约 5 年,最少也要签 3 年。两个平台都要求业主同意在客厅隔出一个房间。此外,考虑到房屋有空置期,只会给业主 11 个月的房租。收房后,平台会对房子做简单装修,但一位曾为长租公寓装修的公司向记者透露,一间两室的毛坯房,装修成本只要 2 至 3 万元,但装修后的房间能以更高价租出。比如,一套两室一厅带装修的房子,自如给出的报价是 5400 元 / 月,记者在其官网找到一套相同小区的自如公寓,面积相当,将两室一厅改造成三室出租,三个房间出租总价约为 6400 元 / 月,采取押一付一的模式,还要收取 2796 元 / 年的服务费。
 
记者算了一笔账,以一年为期,自如需要支付给房东的 11 个月租金是 59400 元,向租客收取的房租和服务费约为 85000 元,再加上向房东收取的 300 元维修费,自如第一年的收入是 25900 元,正好可以抵消装修费。从第二年开始,自如便可以盈利。
 
有数据显示,截至 2018 年上半年,上海机构运营商累计投入运营的长租公寓约 291 家门店,提供 4 万间以上的房源。其中,中心城区 115 家,周边城区 150 家,新城区 24 家。
 
租房,这个社会给你上的第一节课。