国务院点名，30亿平米的老旧小区改造进程加快，物联网企业如何掘金？

聚焦城镇老旧小区怎么改造，资金如何筹集，7 月 20 日，国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》。

3 个月前，国务院常务会议对老旧小区改造做出要求，2020 年全国计划改造城镇老旧小区 3.9 万个，涉及居民近 700 万户，比 2019 年增加一倍。在此基础上，此次《意见》对这一目标进一步细化。

我们知道，在国家投资推进的新基建中，物联网扮演了非常重要的角色，那么与新基建并肩而行的“老基建”改造工程，将惠及哪些行业？与此相关的物联网产业将如何重拳出击？基于此，物联网智库研究组重磅推出这份《老旧小区改造——物联网视角下的机遇与挑战》行业报告，扫描下方的二维码即可下载报告全文。

本报告在完成的过程中得到了中国电信、中国通信服务股份有限公司、特斯联科技集团有限公司、广州云智易物联网有限公司、北京四信数字技术有限公司、全景智联（武汉）科技有限公司、厦门矽创微电子科技有限公司、上海曼敏科技有限公司等公司的大力支持，物联网智库研究组在此表示衷心的感谢。

根据国家住建部摸底排查，截止 2019 年 7 月，住建部副部长黄艳表示，各地上报需要改造的城镇老旧小区有 17 万个，涉及居民上亿人，约 4200 万户，2000 年以前建成的老旧小区的量，大概有 30 亿平方米。2020 年各地计划改造城镇老旧小区有 3.9 万个，涉及居民近 700 万户。受疫情影响，截至 5 月底，今年新开工的老旧小区改造项目约为年度任务量的 20%左右，但进入 6 月后新开工项目快速增加，截至 6 月底，已经达到 40%以上。

根据 2020 年 7 月 20 日国务院最新发布的《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，城镇老旧小区改造内容可分为基础类、完善类、提升类3 类。

图 《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》

（1）基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。

（2）完善类。为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。

（3）提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

1. 老旧小区改造物联网产业链

老旧小区改造为物联网行业提供了很多机会，主要体现在三个方面：第一，基础设施建筑内的水电气网的改造、智能监测、智能化抄表等；第二，小区公共区域智慧停车场、智能路灯、智能安防等；第三，是关于其他的智慧设施，例如加装电梯、适老设施、智慧广告牌等。

图 老旧小区改造物联网产业链

2. 各个物联网市场容量的测算

（1）水电气热智能电表旧管网改造

测算方法：根据国家明确的旧改将涉及小区 3.9 万个，涉及居民 700 万户；水电气热的改造是最基本的改造，因此假设改造将涉及所有居民；用居民户数乘以户均改造费用，估算出总体的市场空间；其中进行智能化改造的小区在 20%～40%之间，在基础的改在费用上需再花费 50%，经过相乘估算出智能化改造的总体市场。

根据某省关于全省改造智能电表中相关规定，计划投资 120 亿元，全面完成全省 400 万户电表改造，可以估算一户的改造费用在 3000 元左右。因此，测算结果为全国老旧小区改造的电网市场在 210 亿元。

以某省高新区已改造完成的试点小区为例：旧改过程中，管网进行全面更新、实行水表出户，同时实施表箱更换、消防栓增设、泵站建设等内容，共涉及 72 栋楼、2424 户，总投资约 1200 万元。可以估算一户的水表改造相关费用在 4950 元。因此，测算结果为全国老旧小区改造的水管网市场在 346.5 亿元。

根据某市对管道燃气的老旧小区的政策可知，天然气网的改造内容包括小区加建天然气管道包括户外公共管道、户内管道和用气具改造，政府按照每户 3300 元的标准承担改造费用，可以测算全国老旧小区改造的天然气管网市场在 231 亿元。

根据某省的试点小区热改政策，市财政承担所有费用，补贴一户 2000 元；此外，只有北方地区涉及到热网改造工程，因此假设只有一半的小区需要热改，因此可以测算全国老旧小区改造的热管网市场在 75 亿元。

因此全国水电气热智能化改造测算结果如下：

（210+246.5+231+75）×（20%~40%）×（1+50%）=（228.75~457.5）亿元

（2）智慧停车场

图 立体停车场

根据现在的市场报价，地面停车场的平均造价为 2.5 万元 / 车位，立体停车库的价格为 9 万元 / 车位。老旧小区智慧停车场改造主要是是地面和立体的停车库，不涉及地下停车场。根据试点小区对停车位的补增数据推测，每个小区约需要增添 100 个停车位。我们假设 65%～70%的小区进行地面停车场的改造，10%～15%的小区进行立体停车场的改造，因此可以测算全国老旧小区改造的智慧停车场的总市场在 1033.5～1160.3 亿元的范围内。

（3）电梯安装

根据目前的市场价，一部电梯的安装价格在 40-60 万元范围内，住建部的资料显示老旧小区改造的居民有 700 万户，对应的建筑面积在 6.7 亿平方米。基于每 2000 平方米配置一部电梯测算，加装电梯理论需求量为 33 万台。总体的市场容量为 1320～1980 亿元。

（4）智能门禁

以某市完成老旧小区门禁的智能化改造的试点小区为例，该小区智能门禁改造的资金投入为 9000 元左右，因此经估算，智能门禁总体的市场容量为 3.51 亿。

（5）充电桩安装

充电桩的安装应该与车辆的比例为 1:1，需要改造的老旧小区总计 700 万户，据国家统计，2019 年我国电动汽车的普及比例约为 4.2%，因此需要安装的充电桩数量约为 29.4 万个。充电桩的平均安装价格约 2000～8000 元不等。因此，据估算，充电桩的总体的市场容量约为 5.88～23.52 亿元。

（6）智能户外广告机

根据市场价，小区用的智能户外广告机的价格在 8000～12000 元的范围内。待改造的老旧小区有 3.9 万个，我们假设 40%～60%的小区需要智能户外广告机，因此智能户外广告机的总体市场容量约为 1.25～2.8 亿元。

（7）智慧安防

经过对某省已经完成试点的小区进行统计，安装一个小区的智能安防系统均价在 10 万元左右，全国有 3.9 万个老旧小区进行改造。因此，智能安防系统的总体市场容量约为 39 亿元左右。

1. 中国电信

中国电信对福州市鼓楼区军门社区进行智慧社区建设，该小区系鼓楼区内典型的老旧住宅区，占地面积约 18 万平方米，楼院 68 座，总户数 3500 余户。

表 军门社区智慧化改造方案列表

2. 中通服创立科技

2020 年，中通服创立科技联手中国电信，共同为四川某市打造智慧社区综治项目。该项目基于物联网平台，整合“4+X”资源，利旧、升级或新建 N 个平台，在原有网络和网格体系基础上，扩充构建一张经纬贯穿的该市各县基层治理网络，打造“1+1+3”联动治理服务体系。该市各县各级基层治理机构通过该网，实现服务有效触达、矛盾及时处理、信息统一收集、网格综合管理、资源全面统筹、事件及时预警、应急处置有力的效果。

图 基层治理总体架构

3. 特斯联

特斯联所定义的 AIoT+5G 新型智慧社区，是将社区作为微缩的智慧城市进行系统分析、分类试点、务实推进。将提供精细化的强公共服务贯穿到设计思路、产品体系、科技支撑和运维体系的全过程，基本形成了“一中心（云边协同）、一平台（智能大数据平台），多系统、多模型，泛感知、泛应用”的智慧城市（社区）格局。于北京市海淀区志强北园落地了全国首个 5G 新型智慧社区试点。

图 特斯联 AIoT+5G 智慧社区技术架构

4. 云智易

云智易智慧社区解决方案基于云智易开放兼容的物联网平台和物联网业务中台连接社区硬件设备、智能家居终端的社区全场景应用，通过智慧通行、智慧安防、智慧环境、智慧服务这 4 大核心生活模块。相关的场景设计包括智慧人行、智慧车行、智慧视频服务、智慧运维、智慧环境。2019 年，云智易开始协助中铁建物业上线集团统一物联网平台，参与广州荔湾国际城智慧社区改造项目。

图 云智易智慧社区方案设计架构

5. 四信

四信针对老旧小区的消防隐患防控，制定出具有针对性的解决方案。通过核心物联网技术，运用大数据、云计算、移动互联网等技术，实现对城市内大范围老旧小区消防隐患实时在线监控。

图 四信智慧消防云平台架构

建设内容包括电气火灾监控系统、电瓶车充电桩安全监测系统、独立式安全探测系统、市政消火栓监测系统、数字化巡查管理系统、安防视频监控系统联动、通信网络建等。

图 四信智能断路器

（来源：https://mp.weixin.qq.com/s/kArLhTATkixxvHtRqtLm-Q）

6. 全景智联

全景智联（武汉）科技有限公司是专业从事“城市微场景”的数据运营服务商。依托物联网、大数据及人工智能等技术，结合各个“微场景”自身的行业应用需求，构建了完整的、标准化的建设、运营及数据服务体系。通过数据中台的定制化服务，沉淀数据运营价值；通过场景的精细化运营，让数据上“链”，助力社会治理。其在武汉光谷理想城的智慧社区项目取得了很好的效果。

图 全景智联数据中台方案结构

图 全景智联智慧社区技术架构

7. 厦门矽创

厦门矽创微电子科技有限公司致力于解决城市水务管理难题，“探漏者”- 供水管网渗漏报警平台将物联网与人工智能技术深层次结合，利用人耳仿生学原理，通过对供水管网振等信息的收集分析，实现了对城市供水管网漏损的全天候智能监测，能快速准确发现漏点并进行自动报警和精准定位。

该平台通过安装在供水管网上的探漏仪采集管道振动数据，采用无线传输方式将信号传输到漏水数据分析平台，漏水数据分析平台将收集到的数据进行智能分析，滤除各种干扰信号，挖掘出隐藏在各种复杂信号中的漏水信息；并通过 GIS 地理信息平台为用户提供直观形象的数据呈现，包括供水管线的电子矢量地图，探漏仪的安放位置、最新状态，漏水标识，历史数据等各种信息，同旪针对各种异常情况为用户提供自动报警服务。

图 “探漏者”- 供水管网渗漏报警平台

8. 上海曼敏

上海曼敏于 2019 年推出的工业互联网解决方案集成系统“无限聚控 -Kontrolle System”， 它是能够根据客户的实际需求进行定制解决方案的工业互联网服务系统。

基于“无限聚控 -Kontrolle System”提供 Kontrolle Protection、Kontrolle Monitor 和 Kontrolle Tenement 三个级别的产品系列，Protection 系列为目前安防级别最高的系统，在有消防、安防需求的场景使用；Monitor 系列通常应用于能源、设备与环境监测场景，该系列侧重于设备传感器多样性的打造；Tenement 系列则是针对公寓房、出租房的终端设备进行管理，主要强调使用体验感与成本控制。因此，以上三个级别的产品系列也可以应用于智慧社区及老旧小区的改造中。

图 楼宇环境综合监测系统架构

根据目前老旧小区改造的现状分析，可以从明确改造标准、安排好改造时间表，解决改造过程中的矛盾、调和各方利益，寻求可行的资金投入与后期管理模式等方面进行改造。

首先，明确改造标准、安排好改造时间表。根据相关标准，结合当下居民的需求做出改造。不同小区有不同的状况，因此也会有不同的需求，如何满足改造的需要应该充分征求居民的意见。此外，在安排好改造时间方面，目前多地已经从整体上明确了老旧小区改造时间表，但也需要从更为细化的角度规划改造进程。

其次，解决改造过程中的矛盾、调和各方利益。比如在拆除违建的过程中会遇到阻拦，在安装电梯时也会遇到难以获得所有居民同意的境况，这时就可以安装刷卡式电梯。此外，很多老旧小区都没有专业的物业管理，居民对改造后收取较高的物业费并不认可，此时就可以采用阶梯式的物业费收取模式，物业费每隔一段时间调整一次，在调整之前可以对居民采取问卷调查，当满意度达到一定的比例之后才会调整。

最后，寻求可行的资金投入与后期管理模式。资金的来源可以通过规定来划定，哪些方面的改造由政府买单，哪些需居民出资，出资的比例是多少，这就类似于医疗保险可报销大部分医疗费用，但是某些疾病依然需要个人买单。对参与积极性不高的企业而言，政府、物业、居民、企业可以讨论可行的商业模式，通过提供服务的类型达到变现的可能。后期管理方面，老旧小区改造并非一劳永逸，若没有长期维护和运营管理机制，改造效果很难长期保持。应该建设完善的、渐进的小区管理规范。